Поскольку в настоящее время рынок недвижимости переживает мягко говоря не лучшие свои времена, значительную часть объема работы оценщиков по определению стоимости помещений занимает оценка коммунального имущества Киева для передачи в аренду.
При этом, не смотря на определенные трудности на первоначальном этапе, а именно на необходимость преодолевать бюрократические процедуры и волокиту с документами, желающих арендовать именно коммунальную недвижимость меньше не становится. Ведь преимущества аренды такого имущества по сравнению с помещениями в частной собственности очевидны. В течение срока договора аренды (три года) арендатор может быть уверен, что условия договора не будут меняться арендодателем в одностороннем порядке, как это часто бывает в наших реалиях. В отличие от заграничной практики права наших арендаторов не слишком защищены законодательно, чем и пользуются многие владельцы помещений. Ведь, как известно, для многих видов бизнеса переезд означает приличные финансовые потери. Кроме того, даже после истечения договора аренды, в случае с коммунальным имуществом действующий арендатор в абсолютном большинстве случаев имеет возможность этот договор продлить.
Чаще всего объектами оценки коммунального имущества в Киеве для аренды являются помещения в школах, поликлиниках, а также цокольные и подвальные этажи в жилых домах.
Краткое описание процедуры
Если не углубляться в юридические подробности (а для желающих углубиться мы поставили прямые ссылки на все описанные ниже нормативные документы 🙂 ), общая процедура аренды коммунальной недвижимости выглядит так:
- Получение от балансодержателя (коммунального предприятия) письма и плана этажа, где расположено помещение, которое планируется передать в аренду. Образцы таких писем есть практически у всех балансодержателей, если только Вы не первый человек, который решил арендовать у них площади. Письмо пишется в произвольной форме, в нём обязательно должны быть указаны параметры недвижимости (адрес, этаж, общая площадь), наименование потенциального арендатора и планируемый вариант использования помещения (офис, магазин, парикмахерская, мастерская и т.п.). Таким образом, этот документ выполняет сразу две функции: даёт право будущему арендатору быть заказчиком оценки коммунального имущества, несёт информацию о параметрах помещения и варианте его будущего использовании (какую роль играет вариант использования недвижимости будет показано ниже).
- Согласно Закону «Об аренде государственного и коммунального имущества» перед заключением нового договора аренды или перед продлением действующего необходимо провести оценку объекта аренды.
- Отчет об оценке передается для проверки и утверждения в Департамент коммунального имущества Киева (в некоторых случая непосредственно к ним, иногда через районные администрации). На данном этапе важно, чтобы работа оценщика была выполнена с соблюдением всех требований законодательства, итогом чего является правильное определение рыночной стоимости имущества, заниженная оценка здесь не пройдет! Если у проверяющего органа нет замечаний к отчету, происходит переход к следующему этапу: расчет арендной платы.
- У многих заказчиков, которые сталкиваются с процедурой первый раз, на этом этапе возникает вопрос: зачем кому-то еще рассчитывать арендую плату, если уже проведена оценка для аренды? Дело в том, что оценщик определяет рыночную стоимость коммунального имущества, а размер арендной платы зависит не только от оценки стоимости помещения, но и от вида хозяйственной деятельности, под который и арендуется недвижимость. Годовая арендная плата рассчитывается как процент от рыночной стоимости объекта. В процессе действия договора фактическая арендная плата еще будет корректироваться на индекс инфляции, однако, это уже детали. Наибольший интерес для арендаторов представляет размер выше упомянутого процента перехода от стоимости помещения к годовой арендной плате в зависимости от вида деятельности. Этот показатель приведен в Положении про аренду имущества территориальной общины города Киева. Рекомендуем всем заинтересованным лицам ознакомиться с данным документом, поскольку он регламентирует детальный алгоритм действий по аренде коммунальной недвижимости. Как видно из документа, для одних видов деятельности арендная ставка получается очень привлекательная, а для других – наоборот, «заоблачная».
Сколько стоит оценка помещений в коммунальной собственности?
Стоимость таких услуг в нашей компании зависит от параметров помещения. Ориентировочная цена – 4000 грн, однако в некоторых случаях она может быть выше. Самым распространенным вариантом повышения цены является оценка недвижимости, которая расположена сразу на нескольких этажах, например, на первом и в подвале. Такая особенность приводит к тому, что оценщику по сути необходимо выполнять две работы в рамках одной, ведь рыночная стоимость квадратного метра подвальной части помещений как правило существенно ниже, чем стоимость его же надземных частей.
Для получения подробной консультации Вы можете напрямую обратиться к оценщику, который специализируется на данном виде работ.
