оЦенщик недвижимости

Оценка недвижимости

Проведение оценки недвижимости – вопрос довольно обширный. Хотя с точки зрения заказчика совершенно ничего сложного в этом нет, и можно легко во всём разобраться. Для удобства восприятия информации мы структурировали нашу довольно объёмную статью.

Содержание статьи:

Очень важно учитывать, что на процедуру проведения оценки недвижимости влияет цель, для которой такая работа проводится. Так, определение стоимости для нотариального оформления купли-продажи или дарения в значительной степени отличается от работы оценщика по подготовке документов для судебных процессов. Но давайте обо всё по порядку.

1. Какая разница для чего нужна оценка недвижимости

Согласно требования законодательства, любая экспертная оценка недвижимости имеет цель проведения. Эта цель обязательно указывается в документах, которые являются результатом проведения работы. И сами эти документы могут быть законно использованы только с этой указанной целью.

Например, если оценка недвижимости сделана для расчета размера судебного сбора, то её нельзя использовать у нотариуса для переоформления права собственности. Кроме того, само оформление документов для разных целей отличается. Так для нотариуса оценщик определяет оценочную стоимость имущества, а для судебных разбирательств или бухгалтерского учёта – рыночную. На этом различия, конечно, не заканчиваются, но мы не будем сосредотачиваться на этих деталях в рамках этой статьи. Для заказчика просто важно понимать, что для разных целей существуют разные процедуры и варианты оформления документов оценщика недвижимости.

Наиболее частыми случаями, когда необходимо проведение независимой оценки недвижимости являются два основных:

  1. Оценка недвижимости для нотариуса.
  2. Определение стоимости имущества для предъявления в суде.

Конечно, работа оценщика востребована и во многих других случаях. Но на эти два, пожалуй, приходится более 95% всех работ. Поэтому мы остановимся подробнее именно на них.

1.1. Оценка недвижимости для нотариуса

Нотариус

Необходимость проведения оценки при переоформлении недвижимого имущества в Украине уже ни для кого не является новостью, поскольку такой порядок существует уже около 10 лет. Определение рыночной стоимости нужно для того, чтобы нотариус имел возможность рассчитать от неё размер налогов и обязательных платежей, которые по Закону сопровождают сделку. Подробнее о том, сколько стоит переоформление недвижимости в Украине Вы можете прочитать внизу этой статьи.

Для нотариуса оцениваются все виды недвижимости:

  • Квартиры, комнаты, доли в них. Самая простая работа оценщика недвижимости. Большинство квартир расположены в типовых домах, поэтому определить их рыночную стоимость не составляет труда. Ваше жильё стоит примерно столько же, за сколько продаётся аналогичное в том же районе и в похожем типе дома. Понятно, что при оценке учитывается состояние недвижимости, этаж квартиры и другие факторы. Но это уже детали.
  • Индивидуальные жилые дома. Основной особенностью проведения оценки дома является то, что он не «висит в воздухе», а расположен на земельном участке. Поэтому при оформлении договоров купли-продажи по домовладению нотариус просит предоставить ему две оценки: отдельно по дому и отдельно по земельному участку. Уже много лет идут разговору и законодательные инициативы, чтобы не разделять разными документами дом и землю. Однако пока это формально два разных объекта недвижимости, которые тем не менее невозможно продать отдельно друг от друга.
  • Земельные участки всех целевых назначений. Определение стоимости земельных участков также имеет свои тонкости. Особенно, если речь идёт о земле коммерческого назначения или о плотно застроенной территории, где не продаются свободные от строений участки.
  • Встроенные помещения разных типов: офисы, магазины, гаражи, производство, склады и т.д. Как правило, такие работы значительно сложнее по сравнению с оценками жилой недвижимости. Помещения в отличие от квартир не так часто продаются. При этом, если не считать гаражей, каждый такой объект может являться по-своему уникальным. Именно поэтому оценщики подходят к таким работам индивидуально еще на этапе переговоров с заказчиков.
  • Отдельно стоящие здания и специальные инженерные сооружения. Если у Вас задача провести оценку такого объекта, пожалуйста, звоните. Определение стоимости такой недвижимости имеет слишком много тонкостей и нюансов. Поэтому и консультация оценщика может быть только индивидуальной с привязкой к характеристикам конкретного объекта.

В целом, оценка недвижимости для нотариуса является самой простой работой для оценщика. Она носит достаточно формальный характер, поэтому обычно никаких вопросов с такими работами ни у кого не возникает.

1.2. Определение стоимости имущества для суда

Зал суда

Еще раз хотим подчеркнуть, что оформление документов для нотариуса и оценка недвижимости для предъявления в суде – это, как говорят в Одессе, две большие разницы. Помимо особенностей по самой процедуре проведения работы и оформления её результатов есть и еще один существенный нюанс.

Оценки для нотариуса, как правило, никто не проверяет. После оформления сделки этот документ благополучно уходит в архив. И может быть извлечён оттуда, только если эта недвижимость будет фигурировать в каком-то уголовном производстве.

Оценка недвижимости для суда – совершенно другое дело. Такие документы юристы Ваших оппонентов рассматривают со всей тщательностью. И придираются ко всему, вплоть до запятых. Лишь бы показать и доказать суду, что работа оценщиком сделана некачественно, а сам документ не может быть использовать в качестве полноценного доказательства в деле. В принципе, всё это логично и правильно. Ведь в том числе и на основании оценки недвижимости суд принимает решение в пользу той или другой стороны. Поэтому и документы эти должны быть подготовлены безукоризненно.

Именно этим объясняется тот факт, что оценщики недвижимости, специализирующиеся на подготовке документов для судебных процессов, имеют более высокою квалификацию по сравнению с налоговыми оценщиками. Более того, многие оценочные фирмы вообще не берутся за работы, которые будут рассматриваться в судах.

Наиболее часто оценка недвижимости для суда нужна в таких случаях:

  1. Определение размера судебного сбора. Как правило, такая работа нужна тогда, когда на руках у заказчика нет полноценного комплекта документов на имущество. Либо нет возможности организовать доступ оценщика для осмотра недвижимости. То есть оценка нужна, чтобы начать судебный процесс – подать исковое заявление и уплатить при этом судебный сбор.
  2. Раздел имущества при бракоразводном процессе. Эта работа подразумевает наличие у заказчика на руках документов на недвижимость, заключение договора с оценщиком, осмотр объекта и фотофиксацию состояния внутренней отделки помещений. Часто бывает, что на первоначальном этапе нет либо документов, либо доступа для осмотра. Тогда документ оформляется, как для определения размера судебного сбора. А полноценная оценка проводится по последующему решению суда, обязующего вторую сторону предоставить оценщику документы и доступ к недвижимости.

2. Сколько стоит услуга, какие нужны документы

Свидетельство о праве собственности на недвижимость

Цена услуги по определению стоимости также зависит от вида недвижимости и цели проведения оценки:

  • Квартиры и комнаты, гаражи, земельные участки
    • Для нотариуса – 1000 грн, 1 день.
    • Для суда – от 2000 грн, 1-2 дня.
  • Жилые дома с земельными участками
    • Для нотариуса – 2000 грн (1000 грн дом + 1000 грн земля), 1 день.
    • Для суда – от 3000 грн. 2 дня.

Цены на услуги оценщика недвижимости при работе с нежилыми помещениями или отдельно стоящими зданиями определяются индивидуально. Каждая такая работа имеет свою специфику и может быть как достаточно простой с точки зрения определения рыночной стоимости, так и совсем нетривиальной задачей. Отсюда и разная стоимость услуг в зависимости от той или иной конкретной ситуации и объекта недвижимости.

Для проведения оценки недвижимости в общем случае нужны следующие документы:

  1. Документы права собственности. По требованиям законодательства, заказчиком оценки может быть только лицо, имеющее отношение к имуществу. Поэтому документы на право собственности не только содержат информацию об адресе и основных характеристиках недвижимости, но и дают юридическое основание для проведения независимой оценки. Право устанавливающими документами могут быть: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве собственности, решение суда, вытяг из государственного реестра прав на недвижимое имущество и так далее. При необходимости проведения оценки для суда у заказчика может не быть документов на право собственности. В таких случаях оценка всё равно проводится, но процедура и форма оформления результатов работы отличаются от стандартных форм документов.
  2. Технический паспорт. Этот документ содержит в себе подробные характеристики объекта недвижимости. Помимо плана помещений в нём указываются дополнительные важные данные, такие как материалы основных конструктивных элементов и информация об инженерных коммуникациях. А также характеристики и даты ввода в эксплуатацию дополнительных зданий и сооружений, если речь идёт о домовладениях либо об объектах промышленной недвижимости.

Довольно часто бывает так, что по тем или иным причинам у заказчика нет на руках технического паспорта. Могут ли оценщики недвижимости обойтись без него? Или перед оцениванием обязательно необходимо его изготовить?

2.1. Обязателен ли технический паспорт для оценки и продажи недвижимости

Техпаспорт на квартиру

Как и относительно других вопросах о проведении оценки недвижимости, многое зависит от цели такой работы: для нотариуса или для суда.

Технический паспорт чаще всего не является обязательным документом при нотариальном переоформлении права собственности на недвижимое имущество. Исключение составляют только первичная регистрация построенных объектов. А также новые отдельные объекты недвижимости, полученные в ходе раздела одного объекта на несколько других. Например, при разделении в натуре одного жилого дома на несколько владельцев.

Если у Вас предстоит нотариальное переоформление собственности на недвижимое имущество, советуем заранее согласовать перечень необходимых документов. При чём именно с тем нотариусом, которого Вы выбрали для оформления сделки, либо того, у кого открыто наследственное дело. В практике бывает так, требования разных нотариусов к пакету документов могут отличаться.

Если речь идёт о подготовке документов для суда, то ответить на вопрос о необходимости технического паспорта однозначно невозможно. Здесь можно привести несколько тезисов:

  1. Наличие техпаспорта позволит оценщику недвижимости сделать работу максимально качественно.
  2. Отсутствие технического паспорта обязательно вызовет вопросы и часто обоснованные сомнения Ваших оппонентов о качестве отчета оценщика.

Таким образом, если Вы хотите подойти к делу обстоятельно и грамотно, мы советуем изготовить технический паспорт и предоставить его оценщику для работы. Тем более, что изготовить такой документы сегодня можно и в частных конторах, а не только в государственных БТИ.

Другой вопрос, если изготовить технический паспорт на данном этапе по тем или иным причинам невозможно. Что делать в этой ситуации?

2.2. Что делать, если документов на недвижимость нет

В практике часто возникают ситуации, когда документов на недвижимость нет, но оценка нужна для того, чтобы подать в суд исковое заявление. Случаи бывают разные.

Самый распространённый вариант – при разделе имущества супругов в ходе бракоразводного процесса вторая сторона не отдаёт документы. Реже встречаются подобные ситуации с документами при вступлении в право на наследство по решению суда.

Если документов нет, но нужна оценка недвижимости, то оценщик оформляет документы особым образом. Все параметры и характеристики имущества (часто приблизительные) принимаются со слов заказчика. Если в ходе судебного процесса выясняется, что эти данные на самом деле не соответствуют действительности, то суд назначает повторное проведение оценки или экспертизы.

Оценка недвижимости без документов имеет ряд особенностей. Однако на практике наши оценщики проводят достаточно много таких работ, которые без проблем принимаются в судах.

3. Что является результатом работы оценщика

Отчет об оценке квартиры

Согласно Закону одним из видов результатов работы оценщика недвижимости является отчет об оценке. Этот вид итогового документа изготовляется во всех случаях, кроме некоторых исключений, связанных с судебными процессами.

Структура и содержание отчета об оценке также регламентируется законодательством. Не вдаваясь с лишние подробности, можно выделить основные разделы этого документа.

  • Титульная страница и оглавление. На титуле руководитель оценочной компании ставит свою подпись и печать фирмы.
  • Страница с выводами о стоимости. Основная страница, которая представляет наибольший интерес для заказчика и других пользователей документа. Кроме определённого в результате работы значения стоимости здесь обязательно указываются и другие важные данные. Наименование объекта, его характеристики, вид определяемой стоимости, цель проведения оценки. Выводы о стоимости подписывает оценщик недвижимости и руководитель оценочной компании.
  • Вводная часть. В введении описываются основные положения, различные ограничения и методики, которые были использованы при расчете стоимости недвижимости. Также там должны присутствовать специфические разделы с анализом наиболее эффективного использования объекта недвижимости, его полезности и обоснованием выбранного подхода для определения стоимости. Ну и, конечно, детальное описание состояния и характеристик объекта оценки.
  • Расчётная часть. Из названия понятно, что в этой части отчета приводятся все рассуждения и расчеты оценщика, которые в результате привели к тому или иному выводу о рыночной стоимости недвижимости.
  • Приложения. В заключительном разделе прикрепляются все документы и данные, которые были использованы оценщиками, в том числе фото. А также разрешительные документы на проведение независимой оценки как самого специалиста, так и оценочной компании.

Готовый отчет об оценке для нотариуса пронумеровывается и прошивается нитками.

3.1. Какой срок действия отчета оценщика

Срок действия оценки недвижимости для предъявления у нотариуса составляет шесть месяцев от даты оценки.

Для случаев подготовки документов для суда срок действия отчета оценщика законодательством явно не регламентируется. Таким образом, часто юристы ориентируются так же на шесть месяцев. Однако с поправкой на то, что за это время на рынке недвижимости не было никаких существенных изменений. Такие изменения могут быть связаны с резким изменением курсов валют, как в 2008м и 2014м годах. Либо с началом военных действий в феврале 2022 года. Если такие форс-мажорные обстоятельства имели место, суд с большой вероятностью попросит актуализировать оценку на более близкую дату.

При проведении оценки государственного и коммунального имущества для аренды или приватизации также существуют регламентированные сроки действия отчета оценщика. Однако, такие случаи весьма специфические, интересуют довольно узкий круг лиц, поэтому и выходят за рамки данной статьи.

4. Есть ли в Украине государственные оценщики недвижимости

Государственные оценщики

Как известно, в нашей стране существуют как государственные, так и частные нотариусы. Многие из заказчиков интересуются, нет ли аналогичной ситуации и с оценщиками. Есть ли в Украине государственные оценочные организации. Давайте разберёмся.

По Закону оценку может проводить оценщик, который работает в штате оценочной компании. В отличие от нотариуса оценщик не может заниматься профессиональной деятельностью просто как физическое самозанятое лицо. Только в составе фирмы, которая при этом называется субъектом оценочной деятельности. Как мы писали выше, выводы о стоимости подписывают два человека: оценщик и руководитель компании.

В Украине не существует государственных оценочных компаний. Однако есть оценщики, в том числе недвижимости, которые работают в государственных структурах и учреждениях. Однако такие оценщики не проведут для Вас ни оценку недвижимости для нотариуса, ни подготовят документацию для судебного процесса. У них другие функциональные задачи.

Возьмём, например, оценщиков, которые работают в Фонде государственного имущества Украины. Как в главном управлении, так и его региональных отделениях. Основной задачей этих специалистов является проверка качества (рецензирование) отчетов других оценщиков при аренде государственного имущества. А также подготовка документов для приватизации имущества государственных предприятий.

Такая же ситуация с оценщиками недвижимости, которые работают в департаментах коммунальной собственности Киева или других крупных городов. Их функция – проверка качества оценок, используемых при заключении договоров аренды. Предоставлять услуги по оценке недвижимости для других целей они законодательно не могут.

5. Как определяется стоимость недвижимости

Справка из реестра

Определение стоимости имущества разных видов имеет свои особенности. Также довольно специфическим является и оценка недвижимости для переоформления недвижимости у нотариуса. Давайте обо всём по порядку.

Краткая информация. Существует три подхода к определению стоимости недвижимости:

  1. Сравнение цен. Самый очевидный и адекватный подход для оценки большинства видов недвижимости. Например, чтобы понять, сколько стоит Ваша квартира, достаточно посмотреть по объявлениям в интернете, за сколько продаются аналогичные объекты. Именно этот подход используют оценщики при работе с типовыми квартирами, жилыми домами и земельными участками. Сравнительный подход даёт максимально точный результат при работе с типовыми распространёнными объектами недвижимости.
  2. Сравнение арендных ставок. Такой метод применяется при оценке нежилых помещений, таких как небольшие офисы в бизнес-центрах или торговые помещения. А также при оценке отдельно стоящих зданий, различных производств и складов. То есть там, где нет достаточной информации о продаже похожих объектов. Но при этом есть достаточно данных об арендных ставках на это имущество. Переход от аренды к стоимости осуществляется по принципу банковского депозита. Зная ежемесячный объём процентов, можно рассчитать и размер самого вклада.
  3. Затраты на строительство. Казалось бы логично, что рыночная стоимость объекта недвижимости равна затратам на его строительство за вычетом износа. Однако в большинстве случаев такой подход оценщиками не может быть применим. Например, для квартиры невозможно определить затраты на её отдельное строительство. Но и там, где затратный подход применить можно, например, жилые дома, он часто не даёт реальную картину рыночной стоимости. Во-первых, не факт, что объект с такими характеристиками кому-то нужен в той или иной местности. И рыночная стоимость будет ниже затрат на строительство. А во-вторых, при плотной городской застройке часто невозможно найти свободный земельный участок под застройку. Поэтому и рыночная стоимость такого объекта может быть выше сметных затрат. Существует прямой запрет законодательства на использование затратного подхода для определения рыночной стоимости недвижимости. Кроме особых случаев, когда без него совершенно невозможно обойтись.

При этом определение стоимости недвижимости для нотариуса имеет свои особенности. Существует государственный реестр, в котором специальная программа рассчитывает стоимость недвижимости, исходя из её основных характеристик. То есть по Вашей квартире, земле и дому в реестре уже есть некая автоматически определённая оценочная стоимость.

При подготовке документов для нотариуса оценщики недвижимости обязаны регистрировать отчеты в этом реестре. Иначе нотариус не примет документы в работу. А зарегистрировать стоимость имущества можно только в пределах 25% от той цифры, которую определила программа. Таким образом, если по данным реестра Ваша недвижимость стоит 1 млн, то минимум, который программа пропустит от оценщика составит 750 тыс. Эта проблематика особенно актуальна в период войны 2022 года, когда данные реестра могут быть существенно завышены. Ведь программа большей частью «ориентируется» еще на довоенные цены.

Поэтому при проведении оценки недвижимости для нотариального переоформления оценщики вынуждены так или иначе ориентироваться на реестр Фонда государственного имущества, описанный выше.

При этом документы для суда регистрировать не нужно. Поэтому в этом случае казусов с заниженной или завышенной «автоматической» стоимостью не возникает.

5.1. Учитывается ли состояние недвижимости, наличие мебели и бытовой техники

Квартира до и после ремонта

Важно понимать, что стоимость недвижимости определяется с учётом её неотъемлемых улучшений. Здесь имеется в виду ремонт (состояние отделки), встроенная мебель и техника для инженерных систем. То есть, встроенный шкаф может быть учтён, а вот обычная кровать в общем случае – нет. Тоже с кондиционером или бойлером в отличие от холодильника и микроволновки.

Сразу возникает следующий вопрос. Как же быть в ходе, например, судебного процесса про раздел имущества, если дорогая мебель и техника не считается в составе недвижимости. Ответ довольно прост. Оценка мебели и бытовой техники является отдельной работой. При этом рыночная стоимость недвижимости определяется отдельно от стоимости прочего имущества. Также заказчики должны знать и обращать внимание на то, что для проведения оценки мебели и техники нужны специальные разрешительные документы оценщика. Не такие, как для работы с недвижимостью.

Что же касается определения влияния встроенной мебели и техники на стоимость квартиры или дома. При оценке недвижимости оценщики не считают отдельно каждую такую единицу имущества. Но в качестве объектов для сравнения выбирается жильё с похожими по состоянию ремонтом и комплектацией бытовой техникой.

5.2. Что делать, если оценочная стоимость больше реальной

Выше мы писали о том, что при подготовке документов для нотариуса оценщики вынуждены ориентироваться на стоимость в государственном реестре. Эта стоимость рассчитывается программой автоматически. И на выходе результат может, быть мягко говоря, не адекватным. При этом оценщик может зарегистрировать свой отчет только в пределах плюс-минус 25% от этой цифры. А она в свою очередь может оказаться в разы больше, чем реальная рыночная стоимость недвижимости.

Нужно сказать, что для типовой недвижимости в крупных населенных пунктах, например, для квартир в Киеве, такие проблемы достаточно редки. А вот в населенных пунктах, удаленных от областных центров, к сожалению, встречаются нередко.

К каждому такому случаю мы подходим индивидуально. Возникновение подобных ситуаций видно оценщику еще на первоначальном этапе работы. Поэтому компании, которые дорожат своей репутацией, сразу сообщают клиенту о такой проблеме. А не ставят его перед фактом, когда работа уже полностью выполнена.

В общем, каждый такой случай нужно обсуждать индивидуально. Важно подчеркнуть, что такие ситуации могут возникать только при оценке для переоформления недвижимости у нотариуса, поскольку эти отчеты требуют регистрации. В случае подготовки документов для суда неадекватная стоимость может говорить только либо о низком профессиональном уровне оценщика, либо о его сознательном желании исказить реальную картину.

6. Какие налоги при продаже и дарении недвижимости в Украине

Налоги при переоформлении недвижимости

Очень многих наших заказчиков интересует вопрос, сколько будет стоить переоформить недвижимость. Ведь, все знают, что любая сделка у нотариуса сопровождается существенными расходами. Конечно, лучше всего будет узнать точную информацию о предстоящих затратах непосредственно в нотариальной конторе. А еще лучше, пройти их несколько, чтобы выбрать наиболее подходящий для Вас вариант. Вы удивитесь, но разные нотариусы могут называть разные суммы. Которые иногда отличаются довольно существенно.

Какие же расходы предстоят в ходе заключения договора купли-продажи или дарения, либо же при вступлении в права наследства на недвижимое имущество. Давайте разделим обязательные платежи по группам и каждую из них кратко опишем отдельно.

  • Нотариальные услуги. Именно в этом пункте может быть существенная разница у разных нотариусов. Не будем углубляться в эту «кухню», скажем лишь, что такие услуги часто называют «госпошлиной». И часто частные нотариусы по аналогии с государственными хотят получить с клиента 1% от суммы сделки. В то время, как у других их коллег оформление документов стоит существенно дешевле. Пройдите пару нотариальных контор перед сделкой. Так сможете существенно сэкономить на расходах.
  • Услуги оценщика недвижимости. Информация о стоимости наших услуг расписана выше по тексту. Для типовой жилой недвижимости она составляет 1000 грн.
  • Подоходный налог. Обратите внимание, что этот вид налога оплачивает продавец недвижимости. Ставка налога существенно зависит от разных факторов. Какой вид операции с недвижимостью проводится, какой срок владения имуществом, какая степень родства при дарении или наследстве, а также является ли одна из сторон договора иностранным гражданином. В зависимости от совокупности этих условий ставка подоходного налога при оформлении прав на недвижимость может составить 0%, 5% или 18% от её оценочной стоимости.
  • Военный сбор. Ставка этого налога составляет 1,5%. Обязательство по его уплате возникает практически всегда. Кроме случая дарения или вступления в наследство, если все стороны являются между собой ближайшими родственниками и гражданами Украины. Военный сбор оплачивает продавец.
  • Пенсионный фонд. Этот обязательный платёж составляет 1% от оценочной стоимости имущества. Возникает только при операциях купли-продажи и оплачивается покупателем.

Вот как всё это выглядит в табличном и структурированном виде.

 

Все стороны договора – граждане Украины
ОперацияПодоходный налог,
военный сбор,
пенсионный фонд
Продажа квартиры или дома, праву собственности более 3х лет
1,5%
1%
Продажа квартиры или дома, праву собственности менее 3х лет5%
1,5%
1%
Продажа помещений, зданий, гаражей5%
1,5%
1%
Дарение недвижимости или наследство близким родственникам
(супруги, дети, внуки, родные братья/сёстры)


Дарение недвижимости или наследство кроме близких родственников5%
1,5%

 

Хотя бы одна из сторон договора не является гражданином Украины
ОперацияПодоходный налог,
военный сбор,
пенсионный фонд
Продажа любой недвижимости18%
1,5%
1%
Дарение недвижимости или наследство18%
1,5%