оЦенщик квартир

Планировка квартиры

Содержание статьи:

1. Сколько стоит оценка квартиры

Стоимость услуг оценщика квартир зависит в первую очередь от того, для какой цели проводится оценка недвижимости. Наиболее распространенными случаями являются два:

  1. Определение стоимости для переоформления права собственности у нотариуса.
  2. Подготовка документов для подачи искового заявления в суд или для использования уже в ходе судебного процесса.

Обе эти услуги, безусловно, похожи между собой. Однако юридические процедуры и даже значительно отличаются. При определении стоимости квартир для нотариуса оценщик ориентируется на ценовую информацию, указанную в специальном государственном реестре, и определяет оценочную стоимость. Такой вид стоимости используется только формально для уплаты налогов и обязательных платежей при переоформлении права собственности.

Оценка квартиры для нотариуса стоит 1000 грн и выполняется оценщиком за 1 день.

При определении стоимости квартиры для суда, может быть значительное количество дополнительных факторов, которые должен учесть оценщик. Такие работы в отличие от подготовки документов для нотариуса требуют индивидуального подхода. В данном случае определяется не оценочная, а рыночная стоимость недвижимости. И, конечно, результаты оценки здесь являются не просто формальностью.

Кроме того, оценка для суда часто сопряжена с обстоятельствами, которые объективно усложняют работу оценщика. Часто у заказчика на руках нет всех необходимых документов либо доступ в квартиру для осмотра невозможно организовать. А бывает, что вообще оценку необходимо сделать «задним числом» на основании архивных (ретроспективных) данных.

Ориентировочная цена оценки квартиры для использования в суде 2000 грн. Точная сумма определяется индивидуально в зависимости от конкретной ситуации.

2. Какие нужны документы

Для того, чтобы провести оценку квартиры, в общем случае нужны всего два документа:

  1. Право собственности.
  2. Технический паспорт.

Документы на квартиру

Документы на право собственности на недвижимость. По конкретному виду такого документа могут быть варианты. Например, если Вы купили эту квартиру, должен быть договор купли-продажи. Если жильё было подарено, то право собственности подтверждает договор дарения. Если квартира была получена по наследству через нотариуса, то новый собственник в своё время получил свидетельство о праве на наследство. Ну а если имущество поменяло владельца в результате судебного процесса, то право собственности на недвижимость подтверждает соответствующее решение суда.

В качестве право устанавливающего документа оценщикам подойдет и выписка из государственного Реестра прав на недвижимое имущество.

Технический паспорт на квартиру. Технический паспорт при переоформлении квартиры у нотариуса не всегда является обязательным документом. Необходимо узнать у нотариуса, которого Вы выбрали для оформления документов, нужен ли технический паспорт в данном конкретном случае. Если нотариус сможет провести регистрационные действия без этого документа, то заказывать техпаспорт специально для оценщика квартир не нужно.

2.1. Если документов нет полностью или частично

Ситуации, когда нет документов, но нужна оценка квартиры, не так редки, как это может показаться. При этом, следует разделять переоформление у нотариуса и судебные процессы и споры.

Допустим, Вы хотите продать или подарить квартиру, но на руках нет документа на право собственности. В таком случае, оценка никаким образом не пригодится, поскольку без документов нотариус просто не проведёт сделку или перерегистрацию. Поэтому вопросы проведения оценки квартиры без документов в первую очередь касаются подготовки документов для суда.

Часто возникают ситуации, при которых необходимо подать исковое заявление в суд о том, чтобы признать право собственности на недвижимость или её часть. При этом необходимо заплатить судебный сбор от рыночной стоимости квартиры, которую определяет оценщик. Но проблема в том, что документов на имущество пока нет, поскольку именно оно и является предметом судебного разбирательства.

Мы специализируемся на подготовке документов для суда. В многолетней практике наши оценщики сталкивались с самыми разными ситуациями и отработали проверенные алгоритмы действий и оформления документов для каждой из них. Если Вам необходима оценка для суда, но при этом у Вас нет документов и доступа в квартиру, просто звоните нам! В зависимости от конкретной ситуации мы подскажем варианты решения и оформим документы таким образом, чтобы в суде не возникло вопросов, а у Вас проблем.

3. Как оценщик определяет стоимость для нотариуса и для суда

Как мы оцениваем квартиры

Давайте кратко распишем общие правила, по которым оценщики рассчитывают стоимость жилой недвижимости. Именно такие подходы используются при подготовке документов для подачи в суд. Ну а после этого отметим очень важные для заказчика особенности проведения оценки недвижимости для нотариуса.

3.1. Оценка для суда и общие правила расчетов

Некоторые заказчики в ходе бракоразводного судебного процесса при разделе имущества пытаются договориться с оценщиками, чтобы в ту или иную сторону исказить стоимость имущества. Хотим сразу обратить внимание, что данный подход к делу не имеет никакого смысла, разве только, если цель стоит в том, чтобы затянуть дело и увести решение вопроса на судебную экспертизу. Не стоит забывать, что Ваши оппоненты, так же как и судьи, не дураки, и легко смогут отличить правильные выводы оценщика о стоимости квартиры от явно «липового» документа. Судебная экспертиза в итоге расставит всё по своим местам, а Вы лишь потеряете время, деньги, нервы и силы.

Когда речь заходит о подготовке документов для предъявление в суде, и заказчику и оценщику нужно быть особенно внимательными. Ведь помимо того, чтобы максимально грамотно и правильно изготовить документы с технической точки зрения, очень важно соблюсти все юридические формальности. Ведь очень часто мы сталкиваемся с ситуациями, когда безукоризненно сделанная оценка квартиры не принимается судом по формальным признакам, поскольку при её заказе и изготовлении не были соблюдены все процессуальные нормы и правила.

Обращаем Ваше внимание, что в ходе судебных процессов оценщик может выступать только как специалист, а не как эксперт. Соответственно, оценщик не имеет права проводить экспертизу, наша задача заключается в проведении правильной независимой оценки недвижимости.

Для предъявления в суде оценщик определяет рыночную стоимость квартиры. То есть стоимость, за которую можно продать эту недвижимость. Основным источником информации являются объявления о продаже имущества на специализированных сайтах. Да, многие скажут, что объявления в Интернете «такой себе» источник информации. Конечно, это так. Но здесь нужно отметить, что во-первых, другого источника информации всё равно нет. А во-вторых, при проведении оценки квартир в Киеве или других крупных городах, при анализе таких объявлений сразу видна объективная ценовая картина.

Другой вопрос в том, чтобы правильно подобрать объекты для сравнения. Основными факторами, по которым отбираются объявления для оценки квартир, являются:

  • Местоположение. Расположение домов должно быть максимально приближено между собой. Так, при проведении оценки квартиры в Киеве, оценщики стараются искать объект сравнения буквально в нескольких кварталах. Особенно, если рядом находится станция метрополитена.
  • Тип дома. Многим не очевидно, что нельзя сравнивать между собой квартиры, которые находятся разных типах домов. Например, нельзя сравнивать хрущевку со сталинкой или чешку с новостройкой. Даже если количество комнат одинаково, а общая площадь отличается незначительно. Квадратный метр жилья в разных типах домов может отличаться радикально, нередко даже в два раза.
  • Количество комнат. Для сравнения необходимо выбирать жильё с таким же количеством комнат, как и у объекта оценки. Исключением могут быть новостройки, где за счет свободной планировки количество комнат при большой площади является весьма условным понятием. Также особого подхода могут требовать четырёхкомнатные квартиры старого жилого фонда, если похожих объектов в продаже недостаточно, чтобы сделать вывод о рыночной стоимости.
  • Общая площадь. Все заинтересованные лица ориентируются на цены недвижимости в пересчете на один квадратный метр. Рекламу с ценой именно за «квадрат» дают даже застройщики. Поэтому понятно, что общая площадь является важнейшим фактором для оценки любого вида недвижимого имущества.
  • Этаж. Квартиры на первых и последних этажах имеют свои особенности. Часто такое расположение является недостатком, но иногда и наоборот – преимуществом. По приведенным ссылкам рекомендуем прочитать две интересные статьи на эту тему. Здесь же отметим, что сравнивать квартиры на средних этажах с таким же жильём на первом или последнем этаже не совсем корректно.
  • Состояние. Безусловно, наличие и качество ремонта в квартире напрямую влияет на её рыночную стоимость. Поэтому оценщики подбирают для сравнения квартиры в таком состоянии, которое похоже на состояние анализируемого объекта. Например, сравнение новостройки без отделки с квартирой после комплексного ремонта в том же доме можно проводить только в определённых исключительных ситуациях.

3.2. Бесплатная оценка для нотариуса

Бесплатная оценка

Для переоформления недвижимости у нотариуса. Теоретически такие же подходы и принципы к определению стоимости квартир оценщики должны использовать и при выполнении оценок для нотариуса. Однако, есть одно большое «но».

Важно сказать, что оценку для нотариуса каждый может сделать самостоятельно и бесплатно!

По адресу https://evaluation.spfu.gov.ua Вы можете зайти в реестр Фонда государственного имущества Украины и бесплатно взять справку о стоимости квартиры. Там всё достаточно просто. Единственное, что нужно иметь цифровые ключи, например, от Приватбанка или от налоговой.

Необходимо заполнить простые формы, где указать адрес и основные параметры недвижимости. После этого система выдаёт справку об оценочной стоимости жилья, которую можно предоставить нотариусу вместо отчета оценщика.

Другое дело, что довольно часто бывает, что такая стоимость, рассчитанная автоматически, существенно превышает рыночную стоимость квартиры. А значит и налогов придется платить больше.

Например, в бесплатной справке об оценке квартиры не учитывается её состояние. Если Ваша недвижимость требует ремонта, то скорее всего результат будет завышенным. Но и даже для квартир в хорошем состоянии бывают неприятные моменты для заказчика, когда стоимость в справке превышает все разумные ориентиры.

Оценщик квартир тоже обязан регистрировать свой отчет в этом реестре, иначе нотариус не примет документы. Однако, мы можем зарегистрировать стоимость, которая может быть до 25% ниже реестровой.

Если бесплатная оценка Вашей квартиры завышена, оценщик может уменьшить её на 25%.

3.3. Учитывает ли оценщик состояние квартиры и мебель

Квартира под ремонт

Здесь нужно разобраться отдельно. Все опять зависит от того, для какой цели проводится оценка: суд или нотариус. Общим является то, что обычная бытовая техника, корпусная и мягкая мебель не считаются в рамках определения стоимости недвижимости. При необходимости почитывать стоимость мебели и бытовой техники, например, для раздела имущества при разводе, оценщики оформляют такие расчёты в виде отдельного документа.

При подготовке документов для предъявления в суде оценщик квартир учитывает стоимость неотъемлемых улучшений квартиры. Здесь имеется в виду качество внутренней отделки («уровень ремонта»), встроенная техника и мебель. Например, кондиционеры, кухня и встроенные шкафы. При этом эта стоимость учитывается лишь косвенно. То есть в качестве объектов сравнения берутся квартиры с максимально похожим состоянием и комплектацией.

Ну а для нотариуса оценка квартиры носит весьма формальный характер. Поскольку оценщики фактически обязаны ориентироваться на данные государственного реестра, то вопрос учёта состояния квартиры уходит на второй план. В реестре ФГИУ, о котором мы писали выше, есть пункты о состоянии квартиры. Но практика показывает, что цена не меняется или меняется незначительно, то есть не слишком зависит от состояния квартиры.

4. Оценочная стоимость выше рыночной – что делать

Такая ситуация может возникнуть по двум причинам:

  1. Оценщик ошибся.
  2. «Государственная оценка в реестре» превышает реальную стоимость недвижимости больше, чем на 25%.

Как и любой человек оценщик может допустить банальную ошибку в расчетах или не учесть какой-то существенный фактор. Такие ситуации иногда имеют место при оценке какой-либо специфической недвижимости с точки зрения её местоположения или параметров. Мы всегда предварительно согласовываем результаты работы с заказчиком перед тем, как печатать документы. Поэтому такие ситуации во-первых довольно редкие, а во-вторых легко и быстро исправляются.

Если в государственном реестре рассчитана стоимость Вашей недвижимости, которая значительно превышает реальную рыночную цену более, чем на 25%, то это уже является проблемой. В теории, есть механизм оспаривания этой стоимости. Однако на практике, такая операция сопряжена с таким количеством бюрократических процедур и проблем для оценщика квартир, что мало кто из них за это берётся. А, если и берётся, то часто стоимость услуг превышает экономию на налогах даже при завышенной оценке.

С любом случае, когда оценка квартиры получилась выше её реальной стоимости, проблему нужно решать. Такие случаи, разумеется, требуют индивидуального подхода. Поэтому просто звоните нам, мы постараемся помочь решить вопрос. Или, по крайней мере, что-то посоветуем.

5. Как выглядит отчет об оценке квартиры

Отчет об оценке квартиры (титул)

Если мы говорим о бесплатной справке об оценке квартиры для нотариуса, то это документ на 2-3 страницы, который автоматически формируется в государственном реестре. Здесь указываются адрес и основные параметры недвижимости, её оценочная стоимость. И пароль доступа к реестру для нотариуса, чтобы он мог проверить актуальность этой справки.

Если же речь идёт об отчете оценщика, то здесь всё сложнее. Согласно требованиям законодательства, этот документ обычно занимает около двадцати страниц и содержит такие основные разделы:

  • Титульная страница.
  • Содержание.
  • Выводы о стоимости квартиры.
  • Вводная часть, методология и ряд специфических разделов, таких как анализ наиболее эффективного использования недвижимости.
  • Расчетная часть, где показано, как именно получена та или иная величина стоимости.
  • Копии документов заказчика о праве собственности.
  • Разрешительные документы оценщика квартир.

Для предоставления нотариусу всё это пронумеровывается, сшивается нитками и скрепляется печатью оценочной компании.

5.1. Сколько действителен документ

Срок действия оценки квартиры для нотариуса составляет шесть месяцев.

Важно отметить, что срок действия отчета оценщика для предъявления в суде нигде законодательно не регламентируется. В практике суд также принимает оценку в течение шести месяцев от даты составления отчета, по аналогии с документами для нотариуса.

При этом, окончательное решение, конечно, остаётся за судом. Если за эти полгода на рынке недвижимости произошли существенные изменения (например, серьезно изменился курс гривны), то суд может попросить заинтересованную сторону актуализировать документ на более «свежую» дату.

В большинстве же случаев ориентир по сроку действия отчета об оценке квартиры составляет, как уже указывалось, шесть месяцев.

6. Какие налоги платят при продаже или переоформлении квартиры

Обратите внимание, что размер подоходного налога существенно отличается, если хоть один из участников сделки является иностранцем.

Все стороны договора – граждане Украины
ОперацияПодоходный налогВоенный сборПенсионный фонд
Продажа квартиры (в собственности более 3х лет)1,5%
(затраты продавца)
1%
(расходы покупателя)
Продажа жилья (в собственности менее 3х лет)5%
(затраты продавца)
1,5%
(затраты продавца)
1%
(расходы покупателя)
Дарение или наследство близким родственникам (супруги, дети, внуки, родные братья/сёстры)
Дарение или наследство кроме близких родственников5%
(платит новый собственник)
1,5%
(платит новый собственник)

 

В переоформлении недвижимости участвует иностранец
ОперацияПодоходный налогВоенный сборПенсионный фонд
Продажа квартиры18%
(затраты продавца)
1,5%
(затраты продавца)
1%
(расходы покупателя)
Дарение или наследство18%
(платит новый собственник)
1,5%
(платит новый собственник)

 

Подробнее о налогах и обязательных платежах при переоформлении недвижимости в Украине Вы можете прочитать здесь или здесь.

7. Существуют ли государственные оценщики квартир

Государственный оценщик квартир

Продажа квартиры – вопрос, требующий максимального внимания как продавца, так и покупателя. До сих пор есть люди, которые стараются эту операцию (как и оформление наследства) провести у государственного нотариуса.

На практике, чаще всего переоформить недвижимость у частного нотариуса проще и дешевле, чем у государственного. Кроме того, в государственных нотариальных конторах нередко встречается специфическое отношение к клиенту, есть очереди и все прочие «прелести» официальных министерств и ведомств.

Тем не менее, есть люди, которые выбирают именно государственных нотариусов. Закономерно, у них возникает вопрос: а есть ли в Украине государственные оценщики квартир?

На этот вопрос можно сразу ответить кратко:

В Украине не существует государственных оценщиков квартир. Однако Вы можете самостоятельно взять бесплатную справку об оценочной стоимости недвижимости в реестре Фонда государственного имущества. Если стоимость, указанная в этой справке, окажется слишком высокой, оценщик квартир часто может её уменьшить.

Для полноты картины можно отметить, что в штате Фонда государственного имущества, а также в городской администрации Киева и других крупных городов, работают оценщики. Однако их задача проверять документы, используемые для аренды недвижимости или её приватизации. То есть проведением оценки квартир эти специалисты не занимаются.