оЦенщик домов

Нарисованные старые дома

Оценка домов – определение рыночной стоимости недвижимости. Чаще всего для предъявления у нотариуса или в суде. Ниже приводим всю информацию и отвечаем на наиболее часто задаваемые вопросы, касающиеся определения стоимости домовладений.

Содержание статьи:

1. Сколько стоит оценить жилой дом

Как и в случае с любой другой недвижимостью, сложность работы с точки зрения оценщика домов заключается в том, с какой целью будут использованы документы. Процедура оформления отчета для нотариуса, например, для продажи имущества, значительно отличается от процесса подготовки документов для судебных разбирательств. Исходя из этого, цены на такие работы различаются:

  • Оценка домов для нотариуса стоит 1000 грн и выполняется за 1 день. Не забывайте, что чаще всего при переоформлении такой недвижимости Вам необходимо будет заказать дополнительно проведение оценки земельного участка.
  • Подготовка документов для суда. Цена такой работы в значительной степени зависит от обстоятельств дела, наличия у заказчика полного пакета документов и возможности организовать осмотр объекта оценщиком. Также цены наших услуг в данном случае зависят и от того, нужно ли в ходе работы дополнительно проводить определение стоимости участка, на котором расположено строение. Ниже рассмотрены некоторые случаи, когда такая дополнительная работа необходима, а когда без неё можно обойтись.

1.1. Какие документы предоставить оценщику

Особенностью работы с домами по сравнению, например, с квартирами является то, что оценщику так или иначе необходимо учесть фактор земельного участка. Дом является неотъемлемой частью земли, на которой он расположен, и по Закону может быть продан исключительно одновременно с ней.

Исходя из этого, при подготовке документов для оформления купли-продажи дома, оценщик готовит два отчета: по земле и по дому. Для работы необходимы следующие документы:

  1. По дому:
    • Право собственности. Подтверждением того, что данная недвижимость принадлежит тому или иному лицу, могут выступать разные документы. Чаще всего это договор купли-продажи или дарения, если имущество было куплено или получено в дар. Также это может быть свидетельство о праве собственности, если дом был построен текущим владельцем, либо получен им по наследству. Наших оценщиков домов также устроит и выписка из реестра прав собственности на недвижимое имущество.
    • Технический паспорт. Этот документ не всегда является обязательным. Однако провести полноценную оценку дома без информации из техпаспорта чаще всего затруднительно. Если у Вас есть этот документ, оценщики попросят предоставить его. Если же техпаспорт отсутствует, перед тем как его заказывать, пожалуйста, звоните нам! Возможно в Вашем конкретном случае возможно будет обойтись и без него.
  2. По участку:
    • Документ на землю. Право собственности на земельные участки, оформленные более 10 лет назад чаще всего подтверждает Государственный акт («госакт»). Этот вид документа был отменен еще в 2011 году. В том смысле что новые акты не выдаются, однако уже выданные, разумеется, продолжают действовать. Особенностью государственных актов кроме прочего является то, что они были так называемого «нового» и «старого» образца. Если в Вашем документе не указан кадастровый номер земельного участка, необходимо предоставить оценщикам отдельно справку о его присвоении. В более современных документах кадастровый номер указан обязательно.
  3. По владельцу недвижимости:
    • Паспорт или налоговый код заказчика. Обратите внимание, что заказчиком оценки любого имущества согласно требованиям законодательства может быть только лицо, имеющее отношение к объекту. Чаще всего заказчиком выступает продавец недвижимости или наследник. В случае с проведением оценки домов для суда может быть много и других вариантов, однако все такие случае рассматриваются индивидуально.
    • Если Вы оформляете наследство. Необходимо предоставить документы, которые подтверждают связь наследника с умершим. То есть прямо или косвенно показать факт того, что заказчик имеет отношение к оцениваемому дому. В пакет документов при оформлении наследства должно входить свидетельство о смерти владельца, а также завещание либо документы о родственных связях (свидетельство о браке, о рождении и т.п.)

В практике часто встречаются ситуации, когда оценка дома нужна для суда, но у заинтересованной стороны нет либо части необходимых оценщикам документов, либо документы вообще отсутствуют. Также может быть, что документы и есть, но в них фигурирует не заказчик, а третьи лица. И именно поэтому сама недвижимость и является предметом судебных разбирательств.

Наши оценщики домов специализируются на подготовке документов для предъявления суде, поэтому часто сталкиваются с подобными ситуациями. И, что главное для заказчика, имеют проверенные временем подходы к решению таких проблем. Пожалуйста, звоните, мы посоветуем оптимальный алгоритм действий в той или иной ситуации. Очень важно подойти к решению вопроса юридически правильно, чтобы впоследствии в суде не проиграть всё дело просто по формальным причинам.

2. Обязательно ли нужна оценка участка

Дом и земельный участок

Это, пожалуй, самый часто задаваемый и в то же время самый неоднозначный вопрос. Давайте рассмотрим отдельно проведение оценки домов для нотариуса и для предъявления в суде.

Переоформление домовладения у нотариуса. Если речь идёт о продаже дома, то нотариус однозначно попросит Вас предоставить дополнительно и экспертную оценку земельного участка, на котором расположено это строение. А вот с наследством и дарением могут быть различные ситуации. В нашей статье об особенностях оформления документов на землю мы описывали разницу между экспертной и нормативной оценкой участков. Поэтому лучше всего будет поинтересоваться у нотариуса, нужна ли в Вашем конкретном случае экспертная оценка земельного участка или достаточно только определить стоимость самого дома. И узнавать эту информацию нужно именно у того, нотариуса, которого Вы выбрали для переоформления документов.

Подготовка документов для судебного процесса. С судебными делами ситуация выглядит более запутанной. Всё дело в том, что судебные споры являются сами по себе разными. Например, если при разводе супруги делят приобретённое в браке домовладение, то понятно, что оценивать нужно и дом, и землю. Однако, бывают и случаи, когда спор идёт только о компенсации затрат на строительство части дома. Или участок вообще не приватизирован. В этом случае советуем обращаться за консультацией к нам, поскольку такие ситуации требуют индивидуального обсуждения и подхода. Если же Ваше дело в суде ведёт юрист, лучше всего будет, чтобы нашим оценщикам домов задачу ставил именно он. В соответствии со своими планами и стратегией по ходу судебного процесса.

2.1. Оценка земли и дома оформляется отдельными документами?

Всё, опять же, зависит от цели оценки. Если мы готовим документы для переоформления недвижимости у нотариуса, то оценки дома и земельного участка оформляются отдельными документами. Каждый из таких отчетов оценщик регистрирует в специальном государственном реестре. Отдельно дом, отдельно землю.

При подготовке документов для суда, однозначно ответить на вопрос отдельно ли считать землю и дом нельзя. Дело в том, что в данном случае допустима оценка как 2-в-1, так и отдельно по строению и по участку. Какой именно вариант выбрать зависит от конкретной ситуации и обстоятельств дела. Если у Вас есть юрист, наши оценщики уточнят у него задачу и сделают всё в соответствии его стратегией по процессу. Если же Вы занимаетесь делом самостоятельно, просто звоните. Мы всё обсудим и, если нужно, посоветуем и обоснуем, какой вариант лучше выбрать именно в Вашей конкретной ситуации.

3. Как оценщик определяет стоимость строения и участка

Жилой дом посреди многоэтажек

Основной принцип оценки стоимости домов – Ваша недвижимость стоит примерно столько же, за сколько можно купить аналогичную.

Обратите внимание, что именно купить аналогичное имущество, а не рассчитать затраты на строительство аналогичного сооружения. Законодательство разрешает применение подхода, основанного на сметных затратах на строительство, только в исключительных случаях, поскольку такой метод часто искажает реальную картину.

Возьмем, например, районы, удалённые от областных центров, или восточные области Украины, пострадавшие от военных действий. Совершенно ясно, что рыночная стоимость жилых домов там будет ниже, чем затраты на строительство подобного объекта.

Существуют и обратные примеры, когда в популярном коттеджном городке или местности в продаже отсутствуют свободные земельные участки под застройку. Как правило жилые дома там будут оцениваться существенно выше теоретических затрат на покупку участка и последующее строительство.

Однако, самой большой особенностью определения стоимости жилых домов для нотариуса является необходимость ориентироваться на цены в специальном государственном реестре.

Если Ваш дом расположен в густонаселенном районе, например, недалеко от Киева или другого крупного города, то проблем обычно не возникает. Эта государственная программа более-менее правильно рассчитывает стоимость такой недвижимости.

Хуже, если в реестре автоматически рассчитана стоимость Вашего домовладения в размере, который значительно превышает цену продажи. Оценщик домов может зарегистрировать стоимость только на 25% ниже от «государственной», однако это не всегда спасает ситуацию.

Мы стараемся заранее выявлять такие казусы. И в случае обнаружения проблем заранее информировать заказчика. То есть еще до того, как работа будет сделана. Наши оценщики дорожат своей репутацией, поэтому никогда не ставят клиента перед фактом, что мы зарегистрировали завышенную стоимость, а дальше что хотите, то и делайте.

3.1. Особенность оценки домов в Киеве

Описанная выше ситуация с завышенными стоимостями домов весьма характерна и для Киева. Именно города, а не области.

Частный сектор в столице, как известно, весьма «разношерстный». Здесь можно увидеть как настоящие роскошные дворцы, так и старые разваливающиеся хаты, которые по непонятным причинам до сих пор не снесены. А дорогая земля под ними не продана под строительство современного коттеджа или даже многоэтажки.

При этом программа-реестр далеко не всегда сможет автоматически определить, с чем мы имеем дело: с дворцом или с хибарой. Поэтому, если Вам необходимо оценить дом в Киеве для его переоформления, нужно подходить к этому вопросу внимательно. В частности к выбору оценщика.

В случае возникновения вопросов, звоните! Мы всегда на связи и готовы посоветовать, подсказать и качественно подготовить документы.